轉貼 - 房仲業不會告訴你的計算公式

近年，看到新聞都說，「台灣房地產價格相較於世界其他國家來說，其實是便宜的，所以，與國際上其他都市相比，台灣房價還有繼續上漲空間。」這是房地產業者 的說法，可是，如果你的年紀夠大(屬於4年級或5年級生)，或者你可以問一問比較年長的人，在過去的20年期間，有沒有聽過這樣的說法？

「帝寶」在仁愛路跟黃浦江畔，價錢差多少？

一個不能夠出口的商品，是如何跟世界產品的價格相比較。試著想想，你把上海黃浦江畔每坪叫價175萬元的「湯臣一品」」，搬到台北最貴的同樣有基隆河水岸景觀的大直水岸第一排，能值多少錢？答案則是目前市場接受的每坪90~100萬元。 為什麼不能也賣175萬元？因為「湯臣一品」在中國上海市，是一個國際級大都市的精華地段，面對的是黃浦江，擁有最難得的View(景觀)，而放在大直的水岸第一排，面對的是基隆河，比起黃浦江，基隆河算什麼呢？

再換個角度來看，把仁愛路最貴的「帝寶」個案，搬到上海「湯臣一品」的相同位置，「帝寶」的房屋價格馬上也可以跳到每坪175萬元。可是，「帝寶」所在地 是台灣的仁愛路，這幾年行情好，它可以意氣風發的把價格拉到每坪100萬元，可是，房地產的人士都知道，在房市不景氣的時候，「帝寶」每坪70幾萬元的價 格也賣過。所以，房地產的價格是跟所在區域的行情相比較，拿到世界上去比，很多條件不一樣，是無法比較的。

合理房價的計算方法

所以，當再聽到建商告訴你國際房價都那麼高，台灣房地產價格還有「比價」空間的時候，你可以好心的告訴建商，要他把房子搬到那個地方去賣，可以賺比較多的 錢。把不能輸出或移動的房地產產品，拿去跟國際上或不同區段的同類型商品作價格比較，是不能夠相提並論的。這就像是把仁愛路的「帝寶」搬到台中的精華地 段，充其量也只是每坪40萬元的行情，若是搬到高雄的精華地段，價格恐怕剩下每坪30萬元是一樣的道理。

房地產的「合理」價位(請參考案例1)，一定是同一個範圍內的大區域行情跟小區域價格作比較，這是要拿區域最近的預售產品價格來作比較的，不過，記住一件 事，預售價格很多是創造出來的，通常會比區域合理房價還要高一些，因此，以區域內新成屋的交易價格為參考依舊，是比較準確的，而這個所謂的新成屋交易行 情，指的都是1年以內的新屋。

裝潢要考慮到購屋成本裡面

另外，在計算合理成屋房價時，還必須考慮產品是否經過加工，所謂的加工，指的是「房屋有沒有經過重新裝潢」，這樣的價格是不一樣的。一個10年中古屋，通 常在轉手交易之後，新購入的屋主，都會重新裝潢，以目前物價飛漲的情況來看，每1坪的裝潢費用起碼要用4萬元來估算，把裝潢費用加進去之後，才是你實際的 購屋成本。

所以，如果在計算中古屋的合理價格之後，還必須看看標的物是不是有重新裝潢過，有裝潢與沒裝潢的產品，在銷售單價、總價上，是有不同的。舉例來說，1戶屋 齡10年，權狀坪數30坪的電梯大樓，經過計算的合理房屋單價應該是每坪50萬元，但是這戶房屋有重新裝潢過，而你看過之後也很滿意他的裝潢，不過，對方 要賣的單價卻是每坪58萬元，你就可以知道，他把裝潢的錢加價灌在總價裡面。

所以，買房子的時候，就可以反其道的去殺價，上面那個例子的房屋轉手開出銷售總價為1740萬元(58萬元×30坪)，儘管你算出的合理價位是每坪50萬 元，總價應該是1500萬元，加上120萬元的裝潢，所以，合理的成交總價應該是1620萬元，在談價格的時候，可以從先砍10％的1566萬元談起，慢 慢的與房屋仲介、屋主談價格。 買屋！房價先砍10％，對嗎？

至於都沒有裝潢的房子，中間談價差的技巧與訣竅就更為複雜，根據經驗法則，通常房屋仲介開出來的價格，總有10~15％的議價空間，在餘屋供應量大的地 區，這個百分比還會更高，房地產景氣好的時候，議價空間自然比較少，但是，現階段的房地產景氣並沒有很好，已經開始從景氣高峰下滑，所以，議價空間是可以 談的。 永慶房仲集團總經理廖本勝分析，第3季全台購屋民眾普遍不看好進場購屋時機，並且小幅看跌未來房價，未來唯有賣方調低售價，才能有助於市場擴量發展，否則 房市高檔量縮格局將持續維持。

以10月份永慶房仲集團成交狀況來看，廖本勝指出，目前大台北地區房價有開始走軟趨勢，過去賣方主導的市場在今年10月份開始出現轉變，房價在歷經「高檔 量縮」之後，第3季高達54.3％民眾不認同未來半年是購屋好時機，買賣雙方在價格上彼此僵持格局逐漸打破，再加上央行升息及金融機構限制、縮減房屋貸款 核貸成數影響下，首購族縮手，讓成交量下滑，賣方價格開始鬆動，房價略顯疲態。

首購縮手，賣方鬆動，房價略顯疲態

新竹縣竹東新竹科學園區以及竹北特區所帶來的「三高效應」，包括高科技、高學歷、高消費等，也讓新竹縣的新成屋房市交易持續火紅。至於中部地區的台中市， 新成屋拉抬力道略顯不足下，房價有呈現持平，第3季的成交量儘管陷入量縮整理格局，未來台中市房市交易的擴量，仍有待未來兩岸政策腳步而定。高雄市的部 分，市場景氣尚需要靠高鐵、捷運等交通建設的完整建置，提升區域經濟景氣，才能使得房市長期獲得價量擴增的支撐。

參考案例 1

舉例來說，台北市仁愛路圓環的新屋「潤泰敦仁」，每坪的成交價位來到95萬元，這件個案方圓100~300公尺以內的中古屋，隨著屋齡、距離就可以用以下的公式計算出合理價格：

公式1— 中古屋單價行情＝預售房價×折舊率×(1-屋齡/耐用年限) (註) (註)1、折舊率通常以0.8為基準，景氣大好的時候，折舊率可以調到0.8~0.9之間，景氣差的時候，折舊率也可以調到0.7~0.8之間。 2、耐用年限通常以40年計算。

公式2— 中古屋總價行情＝(每月租金×12個月)÷投資報酬率 (註) (註)一般房屋的投資報酬率都抓5％，但是，要扣掉房屋本身的稅負與折舊等成本，所以建議以4％的投資報酬率，去計算房屋的總價值。

案 例 仁愛路4段馬路邊(與潤泰敦仁同一側)電梯大樓，權狀坪數30坪，屋齡10年，目前住宅租金約每坪1500~1700元(計算則取中間值1600元)。 公式1：中古屋單價行情＝預售房價×0.8×(1-屋齡/40) 中古屋單價行情＝95萬元×0.8×(1-10/40) 中古屋單價行情＝76萬元×(1-10/40) 中古屋單價行情＝76萬元×3/4 中古屋單價行情＝57萬元 公式2：中古屋總價行情＝(每月租金×12)÷0.04 每月租金＝1600元×30坪 每月租金＝48000元 中古屋總價行情＝(4.8萬元×12)÷0.04 中古屋總價行情＝1440萬元 換算每坪單價＝48萬元 結 論 用2個公式，從房屋折舊與投資報酬率的角度分別計算，得出來的合理中古屋房價區間為每坪48~57萬元之間。這中間的差異則是以「潤泰敦仁」產品為中心， 比較距離遠近、產品差異，再作價格上的調整，換句話說，這戶屋齡10年的中古屋，合理房屋總價應該在1440~1710萬元之間。

參考案例 2

延續前例，30坪的中古屋，以1坪最起碼的4萬元的裝潢費計算，重新裝潢整修費用估計要120萬元，如果是以1440萬元成交的房價，雖然是每坪48萬元的單價，但是整修裝潢之後，房屋總價已經達1560萬元，單價也變成每坪52萬元。

轉貼 - 換工作，走或留？七大性格禁忌

在義大利文學家但丁（Dante Alighieri）大型詩作《神曲》中，懶惰（Sloth）、嫉妒（Envy）、欲念（Lust）、傲慢（Pride）、暴怒（Wrath）、貪婪 （Greed）、饕餮（Gluttony）等7種人性的弱點，不斷在煉獄中，折磨著悖離人間，疲憊不堪的靈魂。

職場雖不是煉獄，但這7個人性弱點，卻也是許多人在面對生涯抉擇時，一不小心就會掉入的思考陷阱，讓人偏離了正途。

迎接新的一年，2008到底走或留？

唯有釐清這些似是而非的道理，才可能避開危險，累積更漂亮的生涯籌碼！

懶惰Sloth
工作壓力太大，只有「逃」一字能解決？

懶，可能是找不到生涯的方向，興趣沒有到位。這樣的情況，特別容易發生在初入社會的前幾年。

東森房屋行銷部企劃處經理陳偉文，回想退伍後，即被房屋仲介業新人培訓6個月保障底薪所吸引。

當時對業務延攬顯得懶散，保障期限一到，他承受不了主管的期待，便倉皇「逃」出這個行業。

因為「懶」而意志消沉的他，輾轉幾年隨波逐流，直到家裡突如其來的經濟困境，內心某個聲音才被喚醒。「當債主上門時，就好像是一種『被雷打到』的感覺，我猛然知道自己應該要振作了！」陳偉文打趣地說。

他一路從工商記者、網路公司副總編輯，到獨力招商企劃的室內設計雜誌主編，不脫業務的範圍，「想想『懶』不過是一個念頭，只要早點轉過來，也許不會走那麼多的冤枉路！」

壓力可以加速成長，是職場不變的法則。若只是怕吃苦，你必須思考究竟該找一個沒有壓力的工作，還是可以學習克服壓力的工作比較值得？

當然，人生並非只有工作這一個選項，工作步調緩慢的人，或許在生活層次，有豐富動人的一面。

為了怕錯過3個女兒的童年，多享受相處的時間，捨棄法律事務所合夥人，轉任企業不久的中嘉網路法務長劉建志，儘管同業都笑他傻，覺得36歲不再好好衝一下，居然放棄當紅的併購領域，沒志氣地往企業裡蹲。

「想走的最主要原因，是我想要健健康康，活到能參加女兒的婚禮！」劉建志談笑之間，並非沒有盤算，擁有法商背景，擅長併購專業的他，仍有不少同業與獵人公司向他招手。

不過，萬寶華企管顧問公司總經理劉玿廷認為，選擇輕鬆工作度日，或降級以求，本來就無可厚非，重點在於「你清不清楚要的是什麼」及「輕鬆度日得付出的代價」？

他進一步指出，高薪的工作，講求績效，通常都伴隨著較高的壓力；負擔較少、時間較充裕的工作，加薪、升遷的機會較少，也不可能有優渥的獎勵與福利。若競爭能力沒有提升，遇到瓶頸退出後，就很難再擠進職場。

嫉妒 Envy
老闆不把我當愛將，我該去尋找伯樂？

嫉妒，就像座燈塔一樣，照不見自己的優點，卻忙著將目光放在旁人身上，不斷地比較，只為證明自己的價值。

因此，「懷才不遇」的情節，天天都在辦公室裡上映，中央人力資源管理顧問公司總經理王至中就碰過一個類似的例子。

他指出，那是一個戰將型的人才，7、8年的耕耘，讓他在以銷售大型電腦系統為主力的外商公司取得業務主管的位置。

沒想到，隨組織變動，換了一個老闆，突然感覺自己一哥地位不保。幾次對業務發展意見相左，更確信老闆對他有成見，便急著往外尋找自己的伯樂。

情急之下，他選擇產品與客戶都一樣的下游代理商，草率談個條件就跳了過去。沒料到從外商單純環境，一下跌進本土應酬文化的大染缸，客戶或業務團隊，三不五時就上酒家，讓他極度水土不服，屢屢推託不去，刻意疏離的結果，開始覺得自己被排除在外，不到1年又急著離開。

離開當下，同時有一家上市公司與下游一家小代理商意欲延攬。性急的他，不耐上市公司較長的面談作業，只因被一家10人不到，規模更小的代理商老闆奉為上賓，端上業務最高主管位置，完全沒打聽業界風評，便點頭赴任。

短短兩個月，他就發現老闆說話不算話，原本承諾的津貼，用盡各種理由不給，一氣之下，撐不到4個月後又告陣亡。

王至中強調，捧著這張虎頭蛇尾的履歷，若想再進「名門」，擠上中高階位置，別人會拿「放大鏡」看待你過去幾段不愉快的「戀情」。

為什麼有些人努力半天，卻成為不了老闆眼中的「愛將」？

龍格企管顧問公司執行長梁興南提出3個思考層次：

首先，若你覺得自己能力夠，一定要想辦法爭取表現的機會，將能力變成文字與數據，讓老闆知道你在做些什麼。若只是悶著頭做事，卻期待老闆能知人善任，這樣的想法除了天真，也代表你欠缺良好的溝通能力。

其次，你的專業能力夠強，但你的彈性、學習動機、解決問題能力是不是也足夠？和老闆的理念是否相符？

因為即使老闆欣賞你，但一遇到跨部門合作時，你的情緒反應就變成一種阻礙，得花老闆更多時間安撫，動輒針鋒相對，對他來說也是一種耗損。

第3種情況，若老闆真的私心很重，刻意培植親人或自己的愛徒，你幾次爭取都無善意回應，一旦確定沒有學習的餘地，就請不要客氣，大方的去尋找自己的伯樂，以免浪費寶貴青春！

欲念 Lust
職稱比現在好，對我未來升遷有利？

渴求權勢的欲望，自古皆然。若能步步高升，換個響亮的頭銜，當然是一件值得慶賀的事。

不過，該思考的是，你要的職稱究竟是個人頭銜（personal title）還是職位頭銜（position title）？

前者是為了業務推展便利，名稱經過「美化」，不能掌握實權，後者是企業職位架構的設計，擁有相對的權責與舞台。

大部份的人會看到頭銜，而忽略背後的意義，美商宏智企管顧問公司事業發展暨行銷處協理李岳倫觀察身處金控業的朋友，就有許多這樣的例子。

一位在外商投信公司掛的是「經理」、堪稱超級業務員的朋友，被本土公司祭出的「副總」頭銜所吸引。

放下外商的光環，本以為從此一步登天，進到辦公室，才大驚副總早已人滿為患，而他手下也只有兩個人。

薪水與過去差不多，卻每天有開不完的會，應付不完的行政工作，根本無心拼業務。他不到6個月就吃不消，只好自認倒楣，前往香港私人銀行工作，臨行前深深體悟：「職稱不重要，賺錢比較實在！」

劉玿廷指出，不知道自己要什麼，常會拘泥在職稱與薪水，若跳槽後不如所願，立即會有情緒反彈，結果多半以草草走人收場。

反之，若思考的是職稱帶來的舞台，因現有職務的權責限制了學習的空間，想挑戰自己從「低責任到高責任」或「單一部門到跨部門」，藉著職稱改變，不消是規畫能力的好方法。

傲慢 Pride
我是Super Star，到哪都能呼風喚雨？

傲慢的人，多半抱持「一夫當關，萬夫莫敵」的英雄主義。他們總仰首前方簇擁的人群，卻忽略了後面默默支援的團隊。

「現在的企業都打團體戰，恃才傲物的人就算耀眼，老闆難免會擔心成為組織的殺手而放棄！」王至中就曾碰過許多這樣的例子。

他指出，一位35歲就當上跨國被動元件大廠的台灣區負責人，屢創戰功的他位置還沒坐熱，便開始要求加薪給福利，幾番交涉不見公司回應。惱怒之際，自認為以他在業界的名聲，即使隨便到一家外商，都能當上業務最高主管。

沒想到談了幾家公司，他被回絕的理由都一樣，就是「太高傲自大，還沒貢獻就獅子大開口，進來恐怕會變成公司的『麻煩人物』！」

若企業需才若渴，甘冒風險讓這樣的人物進來，企業內部勢必會經過一番辛苦的磨合。

李岳倫觀察，像是一些擁有技術、業務戰功的人，通常對人際十分生疏，又不願意犧牲自己。

一到新的公司，為求表現，多半選擇高調，到處大鳴大放，批判眼前同事時，又會緬懷過去的輝煌。眼高手低的結果，幾乎與所有的部門都吵翻。

剛開始老闆面對「新歡」與「舊愛」衝突時，多半會刻意抽身，不評斷任何一方，讓彼此自然磨合。

「老闆可以給你很多的錢，但無法強迫別人真心與你合作，」面對同事有一搭沒一搭地應付，無力獨撐大局的你，時間到仍交不出成績，批判的聲音便會出現。若老闆耳根子軟，難敵資深同事「三人成虎」的傳言，你要成功的機會就愈來愈渺茫。

中華電信數據通信分公司音樂專案辦公室委員陳韋忠認為，個性不見容於企業，跳出來自己創業也不失為一個好方法。

不過，創業的試煉比受雇於人更為艱難。舉凡靠著明星光環出來自立門戶者，若沒有在過去從基層做起，彎下腰摸清企業經營的細節，被掌聲沖昏頭，以為自己是萬能的，十之八九都會敗在自己不切實際的自大。

暴怒 Wrath
老闆不是東西，老子非走不可？

盛怒之下離開，對剛工作2、3年的人，可以看作摸索、開竅的過程，老闆多半不會追究。但中高階人才，若控制不了突如其來的情緒，一句「老子不幹了！」，代價可能是賠上十幾年辛勤耕耘的資歷。

王至中舉出一個血淋淋的例子，一位知名資訊公司的總經理，長期隱忍老闆的草莽風格，即使會議上人身攻擊、滿嘴粗口，都能相安無事。

就在一次會議上，老闆對總經理靠人脈租借多時，價值千萬的機器，只是敷衍幾句，就要以「賴帳」吃定下屬的方式處理，直覺「太離譜」，讓他一時新仇舊恨湧上心頭，難抑怒火，當下即拍桌子走人。

離開後，那位業界知名的董事長也非省油的燈，為了保住面子，運用自己的影響力，放了許多對他不利且不公允的傳言，封殺的意圖十分明顯。

「跟直屬主管作對的人，是最想不開的人，只要你一脫口而出，就注定會失敗！」晶華酒店董事總經理薛雅萍坦言。

除非計畫好要走，否則負氣離開都很難全身而退。Reference check（背景調查）時，也許前一個主管不會讚美，但起碼可以保證不會惡意攻訐。

另外，縱然有再多的委屈，因情緒因素而斷然離開，事過境遷，除非你後來一飛沖天，證明當初的堅持是對的，否則別人只會記得你莽撞的行為，忘記你當初衝突時的是非對錯，凸顯你自己「格局」的不足。

即使有的主管會因員工的重要專長而妥協，但會針對「現在連我都不尊重了，未來會更不得了」的戒心做好準備，悄悄在外面物色人選取代你，等到爆發第二次衝突，就會找機會請你走路。

李岳倫認為，有時工作上揮之不去的低潮，是來自主管的管理風格。此時，不妨試著找人資部門談談，因為從流動率居高不下，他們一定也知道這個主管問題，只要你是人才，公司為了留人，或許可以轉到適合你的部門，不必以走言志。

貪婪 Greed
不趁年輕撈一票，以後想賺都賺不了？

追求金錢不是罪惡，該思考的是高薪背後的要求，「老闆給你愈多，就會想從你身上拿回更多！」根據中央大學EMBA執行長林文政的計算，一般營業人員的年薪若是60萬元，公司就會希望他能創造600萬元的年營收，且隨著薪資級距不斷調升，要求貢獻的數字還會倍增。

「企業敢給你，問題是你的心臟夠不夠強，要不要得了？！」藝珂人事顧問公司協理劉小筠強調。

她指出，曾有一位不到40歲的業務主管，被一家剛到台灣發展的外商軟體設計公司，以年薪十幾萬美元，超越市場行情的高薪挖角，條件是別家訂兩年要成長的目 標，他半年就要達到，可惜風風光光大轎子抬去，不到5個月就黯然下台。這樣的打擊，讓他在職場上流動一陣子，遍尋不著工作後，就此銷聲匿跡。

李岳倫也舉例，5年前，投信業的基金非常好賣，光是賣連動債，一筆佣金就可賺上百萬，吸引不少朋友轉換跑道投入。但由於錢太好賺，每天紙醉金迷，忽略了學習。等市場一下來，什麼都沒了，奢華的習慣卻怎麼也改不了。

另外，企業以高薪挖角，不一定真的要重用你，背後還可能有其策略性目的。

饕餮 Gluttony
貪小便宜跟能力無關？

企業無論內部或外部，都有一些規範不到的資源，這些規範不到的灰色地帶，考驗的正是個人的integrity（誠信）。

陳韋忠在之前的外商公司任職高階主管時，就曾遇過下面業務主管自己在外投資卡車公司，裁判兼球員，專門插手公司的載貨生意。「這樣的行為，即使公司被矇在鼓裡，但在同行總會傳開來。乍看佔了一時便宜，一旦要換工作，就會被自己的貪心給害了！」

劉建志認為，老闆會擔心的是能力還不錯，但誠信不好，防不勝防，一旦成就愈大，可能由「小偷變成大偷」，對公司造成的損失也會愈大。

另外，有些人的貪心其來有自，多半是私生活出了問題。譬如，經常出入聲色場所，或喜歡賭博等入不敷出、薪水難以支應的花費。

雖然有的公司，特別是外商，會覺得私生活與工作能力無關，不過，仍然有一條影響績效的紅線不能跨越。

梁興南進一步指出，有的主管明知下屬操守有問題，仍願意縱容，表示缺點還在容忍範圍，組織尚需用到他的才能，但是「夜路走多總是會碰到鬼， 難保哪一天主管不會把你掃地出門。」有些明明專業能力十分傑出的人，本可到手的好工作，卻敗在操守的瑕疵，或一些枝微末節的小事，往往得不償失。

綜觀以上7項人性的試煉，哪些是你現在內心的寫照？

無論如何，在決定下一步時，仔細審視這些可能阻礙你發達的盲點，明年換工作時，自然可以做出正確判斷！